Para cualquier inversor inmobiliario, el ROI no es solo un cálculo. Es la métrica central que determina si una operación merece la pena, si una propiedad genera valor real y si tu estrategia está funcionando. El ROI permite comparar inmuebles, identificar oportunidades, estimar riesgos y tomar decisiones basadas en datos, no en intuición.
En un mercado como el de 2025, donde los precios suben, los tipos siguen tensos y la competencia entre inversores es alta, calcular el ROI de forma profesional es imprescindible. La mayoría de principiantes se equivocan porque usan fórmulas incompletas o ignoran gastos clave. Este artículo corrige eso con un análisis técnico, práctico y totalmente aplicable.
Tipos de ROI: bruto, neto y real después de impuestos
ROI bruto
Es la versión más simple. Se utiliza para comparar propiedades rápidamente, especialmente en portales inmobiliarios.
No incluye gastos, por lo que nunca debe usarse como decisión final. Solo sirve como filtro inicial.
ROI neto
Es el ROI realista para un inversor. Incluye todos los gastos operativos que afectan directamente a la rentabilidad: comunidad, seguros, vacantes, mantenimiento, gestión, etc.
Es la métrica clave que debes controlar antes de cerrar una compra.
ROI real tras impuestos
Es el número final que importa. Añade la fiscalidad del alquiler: IRPF, amortización, deducciones y gastos deducibles.
Este es el ROI que realmente acaba en tu bolsillo.
Gastos que debes incluir sí o sí (los que casi nadie calcula)
Calcular el ROI sin estos gastos es uno de los errores más comunes. Todos deben ir incluidos en un análisis profesional:
1. Gastos de comunidad
Incluye las cuotas ordinarias y también las extraordinarias si son previsibles.
2. IBI
Impuesto anual obligatorio.
3. Seguros
Seguro del hogar y, opcionalmente, seguro de impago.
4. Mantenimiento anual
Pintura, sustitución de electrodomésticos, desgaste por uso y pequeñas reparaciones.
5. Vacancias
Mínimo un 5 % en alquiler tradicional.
En turístico, entre 10 % y 25 %.
6. Gestión externa
Si delegas la gestión, la comisión debe incluirse siempre.
7. Costes financieros
Comisiones bancarias, seguros vinculados, amortizaciones no son gasto fiscal pero sí impacto de caja.
8. Costes iniciales
Notaría, impuestos, reforma, mobiliario.
9. Impuestos sobre el alquiler
10. Suministros
Especialmente en pisos turísticos o alquileres con servicios incluidos.
Sin esta lista, el cálculo quedará inflado y no representará la rentabilidad real. Si quieres evitar errores comunes que distorsionan tu rentabilidad, revisa también: Errores financieros que arruinan inversiones inmobiliarias.
Fórmulas claras para cada tipo de ROI
ROI bruto
ROI bruto (%) = (Ingresos anuales / Precio total de compra) × 100
Precio total de compra = precio + impuestos + notaría + reforma + mobiliario.
ROI neto
ROI neto (%) = ((Ingresos anuales – gastos operativos) / Precio total de compra) × 100
ROI real tras impuestos
ROI real (%) = (Beneficio neto después de impuestos / Precio total de compra) × 100
El beneficio neto incluye deducciones, amortización fiscal y tributación según IRPF.
Ejemplo completo con cifras reales (caso 1: alquiler tradicional)
Supongamos la compra de un piso en Valencia.
Precio total de compra
- Precio: 160.000 €
- Gastos e impuestos: 15.000 €
- Reforma: 10.000 €
- Mobiliario: 4.000 €
Total: 189.000 €
Ingresos
- Alquiler mensual: 850 €
- Ingresos anuales: 10.200 €
Gastos anuales
- Comunidad: 600 €
- IBI: 350 €
- Seguro: 200 €
- Mantenimiento: 300 €
- Vacancias (5 %): 510 €
- Gestión (10 %): 1.020 €
Total gastos: 2.980 €
Cálculo del ROI bruto
10.200 / 189.000 × 100 = 5,39 %
Cálculo del ROI neto
(10.200 – 2.980) / 189.000 × 100 =
7.220 / 189.000 × 100 = 3,81 %
ROI tras impuestos
Supongamos IRPF al 24 %.
Ingresos netos: 7.220 €
Amortización fiscal aproximada: 3.000 €
Base imponible:
7.220 – 2.980 – 3.000 = 1.240 €
Tributación:
1.240 × 0,24 = 297 €
Beneficio real final:
7.220 – 297 = 6.923 €
ROI real final: 3,66 %
Un ROI sólido para perfiles conservadores, pero insuficiente para inversores que buscan elevado flujo de caja.
Ejemplo comparativo (caso 2: piso turístico)
Consideramos la misma propiedad, pero modalizada como alojamiento turístico.
Ingresos
- Media mensual: 1.900 €
- Ingresos anuales: 22.800 €
Gastos
- Comunidad: 600 €
- IBI: 350 €
- Seguro: 250 €
- Mantenimiento: 500 €
- Vacancias (20 %): 4.560 €
- Limpieza y suministros: 3.600 €
- Gestión externa (20 %): 4.560 €
Total gastos: 14.420 €
ROI bruto
22.800 / 189.000 × 100 = 12,06 %
ROI neto
(22.800 – 14.420) / 189.000 × 100 =
8.380 / 189.000 × 100 = 4,43 %
A pesar de que los ingresos parecen espectaculares, el ROI neto apenas supera el del alquiler tradicional. Un recordatorio de que el turístico no siempre es la opción más rentable. Para entender mejor cómo comparar ambos modelos y elegir el más rentable, consulta: Alquiler tradicional vs alquiler turístico: cuál es más rentable.
Cómo interpretar el ROI según tu estrategia
Estrategia de cashflow
Debes buscar un ROI neto mínimo del 5 % y un ROI real superior al 4 %.
Por debajo de estos niveles, el margen es demasiado estrecho.
Estrategia de apreciación del activo
Puedes aceptar ROIs más bajos (2,5 % – 3,5 %) si la zona tiene alto potencial de revalorización.
Este enfoque es típico en capitales grandes o áreas en regeneración.
Estrategia equilibrada
El rango ideal es un ROI neto entre 4 % y 6 %, con ubicaciones estables y riesgo controlado.
Herramientas digitales para calcular un ROI exacto
Portales y herramientas online
- Idealista Inversiones
- Trovimap (sección inversores)
- Brainsre Data
Hojas de cálculo avanzadas
- Google Sheets con fórmulas
- Plantillas Excel inmobiliarias con análisis de sensibilidad
Software profesional
- Stessa
- Inviertis
- AirDNA (para turístico)
Estas herramientas reducen errores y agilizan comparativas entre diferentes operaciones.
Conclusión: ROI mínimo recomendado según el mercado 2025
El mercado de 2025 exige análisis más preciso que nunca. Con la subida de precios y los tipos aún tensionados, los ROIs han bajado respecto a años anteriores, pero siguen existiendo buenas oportunidades para quienes analizan con rigor.
ROIs mínimos recomendados para 2025
- Alquiler tradicional: ≥ 3,5 % neto, ideal 4 % – 5 %
- Alquiler turístico: ≥ 4 % neto, ideal 5 % – 6 %
- Reformas profundas o inversiones con riesgo: 6 % – 8 %
- Zonas premium de alta revalorización: 2,5 % – 3 % aceptables
El ROI es la métrica que diferencia al inversor aficionado del profesional. Dominarlo es esencial para tomar decisiones correctas, evitar operaciones poco rentables y construir un portfolio sólido y sostenible.
